《城市用地分类与规划建设用地标准》区分地块之间的布局

《城市土地分类与规划建设用地标准》由住房和城乡建设部发布。根据《城市土地分类与规划建设用地标准》，土地利用分类包括城乡用地分类和城市建设用地分类两部分，按土地利用的主要性质划分。

土地利用分类采用大、中、小三级分类体系。大班用英文字母表示，中小班用英文字母和阿拉伯数字组合表示。

城乡土地分类

城乡用地是指城市（县）范围内的所有土地，包括建设用地和非建设用地。建设用地包括城乡住宅建设用地、区域交通设施用地、区域公用事业用地、专项用地、矿山用地等。非建设用地包括水域、农林用地和其他非建设用地。

城乡土地分为2大类、9个中类和14个小类。分为建设用地H和非建设用地E两大类。

城市建设用地分类

城市建设用地是指所在城市（县）所在城镇范围内的住宅用地、公共管理和公共服务用地、商业服务设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用事业用地和绿地。人民政府所在地。

城市建设用地分为8大类、35个中类和44个小类。 8大类分别为：住宅用地R、公共管理和公共服务设施用地A、商业服务设施用地B、工业用地M、物流仓储用地W、道路交通设施用地S、公共设施用地U、绿地和广场土地G。

在城市总体规划中绘制中心城区土地利用布局现状时，通常会根据土地利用分类对不同土地利用性质的地块添加不同的颜色，以区分土地之间的布局情节。以下是城市建设用地的详细分类：

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住宅用地

城市居民居住用地按功能可分为居住用地、公共服务设施用地（也称公共建设用地）、公共绿地、综合上述三种用地的道路用地。和其他四种土地，统称为住宅用地。

城市住宅用地根据住房质量、土地使用标准、各种相关设施的水平和完善程度、环境条件等，划分为不同标准的土地类型。在我国，住宅用地分为四种。类：

一类住宅用地，市政公共设施齐全，布局齐全，环境良好，以低层住宅为主。

二级住宅用地市政公用设施齐全，布局齐全，环境良好，以多层、高层住宅为主。

住宅用地三类，市政公用设施比较齐全，布局不完整，环境一般，或住宅和工业用地混合。

四种住宅用地主要是简易住宅。

影子城市整体布局的关键因素之一是住宅用地的选择，这也是影响人们生活和生活质量的重要因素，必须慎重对待。通常，应考虑以下要求：

1、优越的自然条件。住宅用地应避开洪水、地震、山体滑坡等灾害易发地区。选择适合各种建设项目所需地形和地质条件的土地，尽量少占或不占高产农田。

2、注意与工业区、商业区等的相对关系，住宅区的位置需要根据工业区的性质和环境要求来确定相对距离和位置保护。在保证安全、卫生、高效原则的前提下，尽量靠近工业等就业区域，减少居民通勤时间。

3、土地利用数量和形式的适用性。用地规模应满足规划用地的需要。土地利用形式要集中完整，便于集中紧凑布局，节约市政工程管线和公共交通成本。土地分散时，应选择适宜规模和位置的土地作为居住区。每个街区的用地在空间和就业分布上与城市的就业区域有着相对均衡的关系。

4、依托现有城区，尽量利用城市原有设施，节省新区开发投资，缩短建设周期。此外，土地的选择要注重文物古迹的保护，尤其是历史文化名城。用地规模及其规划布局应符合名城保护和改造的原则和要求。

5、留有发展空间 选址应在规划期间或之后，在规模和空间方面留有必要的发展空间。开发空间的考虑不仅是住宅用地本身，还包括相邻工业或其他城市用地开发的需要，以免因对方的扩张而影响自身开发布局的合理性。

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公共行政和公共服务用地

在2012年1月1日颁布实施的土地用途分类中，公共管理和公共服务用地属于一级土地类别，包括行政办公用地、文化设施用地、教育科研用地、体育用地、医疗卫生用地、社会福利设施用地、文物古迹用地、外事用地、宗教设施用地。

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商业服务业设施用地

商业服务用地是指各类商铺、公司、维修服务部门、生产资料供应站、饭店、宾馆、对外经营的食堂、文印腾写字楼、报刊售楼处、蔬菜等用地采购和销售中转站。

商业服务业设施用地具有以下特点：

1、租约的使用寿命最短。目前，在我国，大部分商业用地属于待售用地。根据《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》，商业用地出让期限最长为40年。

2、受限于节约集约用地原则。 《国务院关于推进节约集约用地的通知》要求，按照节约集约用地的原则，审查调整各项有关规划和用地标准。

3、土地利用价值高。商业用地多位于繁华地段，可产生较高的经济效益。也就是说，它会导致地价上涨，有时涨幅可以达到几倍甚至几十倍甚至上百倍。

4、该区域具有高度选择性。与住宅用地不同物流仓储用地，商业用地在区位上具有高度选择性，不是任何一块土地都可以用作商业用地。除了交通便利外，还应特别注意营商环境和收入状况。

5、比较适合评价收入减少的方法。

6、可逆性差。农用地转为商业用地相对容易，但商业用地转为农用地难度极大，因为拆除土地上的建筑物、构筑物需要大量的人力、物力和财力，而且需要耗费大量的人力、物力和财力。一定的时间恢复土壤。回收成本相当高。

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工业用地

工业用地是指独立设置的厂房、车间、手工业车间、建筑安装生产场地、渣（灰）场。工业用地的增加可以让城市成长、壮大、活跃，但也带来了很多问题。

工业用地的形态和规模工业用地的形态和规模不仅因生产类型而异，还与机械化程度、自动化程度、运输方式、工艺流程和建筑层数有关。

工业是现代城市发展的主要因素。大规模的工业建设带动了原有城市的发展，使许多传统小镇步入现代城市行列。产业发展也带动了其他事业的发展，市政公用设施、各种交通设施、配套产业和各种服务业也相应发展，保障生产顺利进行。

城市尤其是中心城市的产业发展繁荣，也是很多城市包括其自身的第三产业的基础支撑。城市产业的衰退同时会带来第三产业的衰退。城市工业用地的扩张也直接影响到第一产业用地，与城市整体产业结构的变化密切相关。产业布局在很大程度上影响着城市的空间布局。工业需要大量劳动力，产生客货流量，对城市主要交通的人流和人流有着决定性的影响。任何新产业的布局和原有产业的调整都会带来城市交通的变化。许多行业在生产过程中排放大量的废水、废气、废渣和噪声，造成城市自然环境生态平衡的破坏和环境质量的恶化。工业赋予城市生命，让城市成长、壮大、活跃物流仓储用地，但同时也给城市带来了各种各样的问题。城市规划的任务是综合分析产业对城市的影响，使城市的产业布局既符合产业发展的要求，又有利于城市自身的健康发展。

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物流仓储用地

仓储用地是指国家、省（自治区、直辖市）及地方仓储、中转、外贸、供应等仓库、油库、物资堆场及其附属设备。在城市规划中，仓储用地是城市用地的组成部分之一。它与城市的工业、对外交通、城市道路、人居生活等其他功能部分有着非常密切的关系。是保证城市健康运行的物质条件之一。 .

由于储存的物资种类繁多、数量大、人员出入频繁，对城市交通和环境影响很大。由于其在城市中的布局涉及因素广泛，影响因素复杂，因此有必要进行城市土地利用布局。注意。仓储用地布局应根据仓库使用需求、城市发展战略和规模、城市用地整体空间布局等因素进行。规划时应根据各城市的具体情况分析确定。

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道路和交通设施

道路及交通设施用地是指主干道、次干道和支路用地，包括交叉口用地，不包括住宅用地、工业用地等内部道路用地。是按照国家规定，对道路及沿线设施的建设和养护征收的土地。道路用地征用必须严格遵守国家有关土地法律法规，按照道路断面设计要求，在保证建设和养护必用土地的前提下，每一寸土地应尽可能保存。

城市道路用地范围是城市道路红线的宽度。城市道路红线是指划分城市道路用地、城市建设用地、生产用地和其他闲置用地的边界控制线。红线的宽度是规划道路的总宽度，包括道路、人行道、绿化带等，因此也称为规划道路宽度。城市道路红线规划综合考虑道路的功能和性质，各组成部分的断面形式和合理宽度，以及未来发展的需要，由城市规划部门确定。

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公用事业土地

根据GB 50137-2011《城市土地分类与规划建设用地标准》中城市建设用地分类，公用事业用地定义为“供应、环境、安全等设施用地”。

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绿地和广场

绿地、广场用地是指城市（镇）内的公园绿地、防护绿地、广场用地等公共开放空间用地。

目前，城市更新已成为房地产公司拿地的主旋律之一。操作流程的指引不断明晰，为企业在实际工作中消除了很多困惑。但是，许多公司仍然反映了文件中列出的模型。与实际合作模式存在偏差，政策文件应用存在一定难度，城市更新项目公司的设立和运营极不稳定。